За последние годы разрыв цен между вторичным и первичным рынком элитного жилья Москвы заметно увеличился: с 14% по итогам 1 квартала 2024 до 32% в 3 квартале 2025 года. На рост разницы влияют различие структуры предложения, рост цен экспонирования и рост строительных затрат и общие рыночные тренды.
По данным Kalinka Ecosystem, разрыв цен между вторичным и первичным рынком элитного жилья с 2024 года увеличился до 32% в 3 квартале 2025 года. Так, в 1 квартале 2024 года разница между вторичным и первичным рынком составляла 14%. Разница в цене между первичным и вторичным рынком элитной недвижимости во многом обусловлена ростом качества новых проектов и моральным устареванием старого фонда. Однако ключевая причина такого значительного расхождения цен кроется в различии структуры предложения и значительных изменений в структуре первичного предложения за последние пару лет.
Структура предложения на первичном рынке элитного жилья за последние 3 года претерпела изменения. Основным фактором сохранения высокой разницы является активный прирост средневзвешенной цены экспонирования на первичном рынке элитного жилья. Так, на фоне роста цен в строящихся проектах средневзвешенная цена увеличилась до 2,17 млн руб./кв. м в 3 квартале 2025 года (+14% за год). На рост средневзвешенной цены влияет и рост доли elite&deluxe в общем объеме первичного предложения – до 47% в 3 квартале 2025 года. При этом цена в подклассе достигла 3,1 млн руб./кв. м (+11% за год). Ранее в проектах в 2022-2023 года доля elite&deluxe в общем объеме не превышала 30%. На предложение премиум-класса приходится 53% объема на первичном рынке, а средневзвешенная цена составляет до 1,4 млн руб./кв. м (+23% за год).
Вторичная недвижимость, в свою очередь, представлена в основном старым жилым фондом и в рамках принятой классификации в предложении превалирует количество объектов в комплексах премиум-класса, сохраняется много низколиквидных предложений. Так, на вторичном рынке соотношение по классам составляет порядка 75% объема в классе премиум и лишь 25% в классе elite&deluxe и в центральных локациях. На вторичном рынке в проектах премиум-класса средневзвешенная цена составляет порядка 1,2 млн руб./кв. м (на 12% ниже первичного рынка), класс elite&deluxe – 2,4 млн руб./кв. м (на 23% ниже первичного рынка).
Таким образом, за счет различной структуры сравнение средних ценовых значений между первичным и вторичным рынком не всегда корректно. Тем не менее среднегодовой темп прироста цен на рынках находятся примерно на одном уровне: на первичном рынке прирост цены за год составляет 14%, на вторичном – 10%.
Надо отметить, что на разницу в ценах оказывают влияние и способы оплаты, так на первичном рынке представлено множество программ приобретения, в том числе беспроцентные рассрочки сроком до 3 лет. На вторичном рынке представлена 100% оплата приобретения.
Имеют место и традиционные факторы: себестоимость строительства нового жилья и издержки в последние годы активно растут, в том числе и за счёт высокой инфляции. При этом и стандарты качества строительства с каждым годом улучшаются. На элитном рынке в первую очередь вводятся новшества и фишки проектов, используются дорогие материалы, что в свою очередь дополнительно увеличивает ценовой разрыв.
Комментариев пока нет.
