На первичном рынке жилой недвижимости Сочи зафиксировано резкое снижение покупательской активности на фоне продолжающегося роста цен. При этом на фоне сокращения объема предложения, изменения структуры спроса и вымывания ликвидных лотов цены продолжают расти, а рынок смещается в сторону более дорогого и качественного продукта и инвестиционных форматов.
По оценке аналитиков жилого направления CORE.XP, по итогам 2025 года было зарегистрировано 1609 сделок по договорам долевого участия, что на 60% ниже показателей 2024 года (4 034 шт.). Спрос смещается в пользу готовых объектов: покупатели все чаще выбирают сделки по договорам купли-продажи вместо инвестиций на этапе строительства. При этом наибольшую долю в общем объеме сделок составил сегмент комфорт-класса (+15 п.п. год к году) на фоне значимого сокращения сделок в бизнес-классе (-15% год к году). Однако в части нового предложения девелоперы стали ориентироваться на более высокие сегменты — «премиум» и «де-люкс», формируя будущую структуру рынка с дорогим продуктом. Объем реализованной площади также сократился на 55% (-84 тыс. кв. м).
Снижение спроса происходит на фоне изменения макроэкономических факторов. Высокая ключевая ставка Банка России и удорожание ипотечного кредитования ограничили возможности покупателей, что также отразилось на структуре сделок. Доля ипотечных сделок сократилась на 37 п.п., упав на 71%, что отражает увеличение доли покупателей, использующих собственные средства при приобретении недвижимости.
Одновременно рынок новостроек Сочи сталкивается с ограниченным предложением. Несмотря на выход новых проектов (8 шт.), общее количество новых корпусов за год уменьшилось с 53 до 17. Общий объем экспозиции сократился на 6% и составил 304,7 тыс. кв. м. Малый объем нового строительства и вымывание лотов, в первую очередь компактных форматов в проектах, продажи в которых стартовали в 2023–2024 годах, оказывают прямое влияние на динамику цен. Средневзвешенная стоимость квадратного метра увеличилась на 9% и составила 688,6 тыс. рублей за «квадрат». Средняя площадь лота в сделке стала больше на 12%.
Меняется и формат предложения. Доля лотов без отделки существенно выросла и достигла 64% (+19 п.п. год к году), что связано с увеличением себестоимости отделочных работ. Одновременно продолжает расти сегмент апартаментов, доля которых достигла 27%, отражая высокий интерес инвесторов к доходной недвижимости в курортной локации. В разбивке по комнатности наибольшую долю занимают одно- и двухкомнатные лоты (72%). Доля студий сократилась на 7 п.п. год к году. Наименьшую долю в экспозиции в новостройках Сочи занимают трех- и четырехкомнатные лоты.
«Рынок новостроек Сочи находится в стадии структурной перестройки. Мы наблюдаем не просто снижение спроса, а смену инвестиционной модели: интерес смещается от краткосрочных спекулятивных сделок к долгосрочным стратегиям, ориентированным на стабильный рентный доход. На этом фоне ограниченное предложение и вымывание ликвидных лотов продолжают поддерживать рост цен, особенно в качественных проектах. В результате рынок становится более избирательным: спрос концентрируется на объектах с понятной экономикой и высоким потенциалом доходности», — комментирует Екатерина Ломтева, директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.
